Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25.08.2016, sp. zn. 33 Cdo 2914/2014, ECLI:CZ:NS:2016:33.CDO.2914.2014.1

Nejvyšší soud zamítl dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 15. 1. 2014, sp. zn. 52 Co 429/2013.

I. Dosavadní průběh řízení

1. Obvodní soud pro Prahu 5 rozsudkem ze dne 8. 4. 2013, č. j. 28 C 290/2005-290, uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni 210 000 Kč s blíže specifikovaným úrokem z prodlení a rozhodl o nákladech řízení. Vzal za prokázané, že dne 6. 8. 2002 účastnice uzavřely smlouvu o převodu vlastnictví k bytové jednotce umístěné ve 2. nadzemním podlaží domu č. nacházejícího se na pozemku parc. č. st. 1096, spoluvlastnického podílu ve výši 49/1845 na společných částech domu a pozemků všech spoluvlastníků, spoluvlastnického podílu ve výši 49/102 na společných částech domu vymezený části spoluvlastníků na společném prostoru č. a pozemku parc. č. 605/5, vše zapsáno na LV č. 857 u Katastrálního úřadu v S. – pracoviště J., pro obec a k. ú. H. Kupní cena byla sjednána ve výši 2 092 140 Kč. Žalovaná (prodávající), identifikována identifikačním číslem osoby 70362670 a daňovým identifikačním číslem, která byla výlučnou vlastnicí stavby domu č. , poskytla žalobkyni (kupující) záruku na stavební část předmětu převodu v rozsahu třiceti šesti měsíců ode dne právní moci kolaudačního rozhodnutí domu č. (rozhodnutí Městského úřadu v H., stavebního úřadu, o povolení užívání stavby nabylo právní moci 27. 6. 2002). Rozhodnutím Katastrálního úřadu v S. – pracoviště J. ze dne 22. 10. 2002, č. j. V-1074/2002-631, byl povolen vklad vlastnického práva s právními účinky vkladu ke dni 11. 9. 2002. Dopisem ze dne 1. 11. 2002 žalobkyně mimo jiné žalované oznámila, že do bytu zatéká dveřmi z terasy, které jsou zkřížené a netěsní. Střecha je chybně konstruována, neboť zejména dešťová voda je sváděna do čtyř míst, z nichž není odváděna okapním systémem, ale prostě teče dolů. Rozstřik vody po dopadu je velký a povede v krátké době k poškození omítky. Závadu lze odstranit buď dodatečnou instalací dešťových svodů, nebo zastřešením pergoly na terase. Zatékáním do bytu došlo současně k poškození podlahy, a bude nezbytné vyměnit část podlahy v rozsahu asi tří pruhů v okolí dveří. Dopisem ze dne 1. 2. 2003 žalobkyně vytkla vadu spočívající v nefunkčnosti centrální vytápěcí jednotky a opětovně popsala přetrvávající závadu, tak jak ji vytkla v dopise ze dne 1. 11. 2002. Současně požádala žalovanou o sdělení způsobu a časového plánu odstranění označených vad. Dopisem ze dne 9. 8. 2004 žalobkyně, odkazujíc na dopisy ze dne 1. 11. 2002 a dne 1. 2. 2003, vytkla další vady, spočívající v rozšiřujících se prasklinách a odpadající omítce v ložnici, přičemž poukázala na dosud neodstraněnou vadu zatékání vody do bytové jednotky a vadnou konstrukci střechy. Pro tuto závadu zatéká do bytů pod střechou, ale už i do bytů nad bytem žalobkyně. Je jen otázkou času, kdy začne zatékat i do jejího bytu. Zopakovala, že chybnou konstrukcí střechy se voda hromadí ve čtyřech místech a stéká na terasu před jejími dveřmi nejen při dešti, ale i když padá rosa. Zastřešení, které si nechala žalobkyně zhotovit, nezabraňuje průsaku vody do bytu. Na vadu střechy a špatnou izolaci terasy žalovanou opakovaně upozornil výbor společenství vlastníků bytových jednotek, kterému žalobkyně a většina vlastníků zbývajících bytových jednotek udělila plnou moc k vyřízení reklamace. Žalované vytkla, že pod dobu 1,5 roku od první reklamace nepřistoupila k odstranění zjištěných vad. Způsob odstranění vad podle znalce prof. K. považuje za nevyhovující, jelikož není vyřešen odvod stékající vody v situaci, kdy není v místě vybudována dešťová kanalizace. Žalobkyně proto žalovanou vyzvala k odstranění zmíněných vad předmětu koupě a zároveň jí sdělila, že nedojde-li k jejich odstranění, bude požadovat slevu z kupní ceny, popř. zváží možnost odstoupit od smlouvy. Dopisem ze dne 13. 5. 2005 žalobkyně reklamovala další vady na společných částech domu vyplývající ze zprávy Ing. M. Z., jež byla přílohou uvedeného dopisu. V souvislosti s tím požádala žalovanou o slevu z kupní ceny ve výši 200 000 Kč a o náhradu vzniklé škody ve výši 10 000 Kč (zastřešení pergoly). Na základě plné moci ze dne 9. 9. 2003 Společenství vlastníků H. 231 (dále jen „Společenství vlastníků“) vyzývalo žalovanou jménem jednotlivých vlastníků bytových jednotek k odstranění vad dopisy ze dne 12. 9. 2003, 14. 10. 2003, 17. 12. 2003, 15. 3. 2004, 29. 4. 2004, 8. 6. 2004, 29. 6. 2004, 30. 8. 2004, 30. 5. 2005, 28. 7. 2005, 2. 8. 2005 a 15. 8. 2005. Dopisem ze dne 25. 4. 2005 výbor Společenství vlastníků sdělil žalované, že nesouhlasí s navrhovanou stavební úpravou střechy, neboť nepovede k odstranění zjištěné vady s tím, že opravu provede Společenství vlastníků svým nákladem, jelikož vady nebyly odstraněny po dobu tří let. Podle znaleckého posudku doc. Ing. Z. K. ze dne 20. 4. 2004, č. 432/2004, je nezbytné nejprve opravit plechovou krytinu střechy porušenou perforacemi a tvorbu ledových valů lze odstranit temperováním kritických ploch střechy. Zdůraznil, že terasy ve 2. NP jsou extrémně smáčeny vodou stékající ze střechy a z tajícího sněhu. Podle stavebnětechnického posouzení Ing. M. Z. ze dne 13. 4. 2005 chybí na střeše domu otopné kabely a není zajištěn odvod srážkové vody do trativodu vsakovací šachtou. Stavební firma nepostupovala v souladu se stavební dokumentací, některé detaily nebyly přizpůsobeny klimatickým podmínkám, přičemž původně navrhovaná dvouplášťová odvětrávaná střecha byla nahrazena střechou jednoplášťovou z důvodu dodatečné výstavby podkrovních bytů. Tato změna má za následek větší členitost střechy (a s tím související hromadění sněhu), větší kondenzaci a následně průnik vlhkosti do jednotlivých bytů. Nedostatky spočívají taktéž v řešení parozábrany, odporující projektové dokumentaci, a v chybějící tepelné izolaci na několika místech střechy. U teras nebyla taktéž dodržena projektová dokumentace. Ze znaleckého posudku Ing. M. M. vyplývá, že chybí pojistná izolace a parotěsná zábrana, což způsobuje, že kondenzovaná či zatékající voda se dostává přímo do tepelné izolace, a tím dochází ke snížení izolačních vlastností. Vlivem nekvalitně provedené izolace dochází nejen k ochlazování bytových jednotek a ke kondenzaci vody, ale může docházet k tání sněhu vlivem unikajícího tepla. Nesprávně byly použity samořezné vruty bez antikorozní úpravy a došlo k jejich korozi. Znalec doporučil zhotovení dvouplášťové odvětrávané střechy. Technický a zkušební ústav stavební P. s. p. v posudku uvedl, že oproti původnímu projektu došlo k zásadní změně, a to k půdorysnému zvětšení objektu a k výstavbě podkrovních bytů ve 4. NP. Ztotožnil se se závěry posudku doc. K. a dodal, že špatnou izolací docházelo k prostupování tepla a následnému namrzání vody na střeše. Příčinou průniku vody a zatékání do bytů byla realizace jednoplášťové střechy, která není vhodná pro danou lokalitu. Ze znaleckého posudku společnosti E. Consulting s. r. o., vypracovaného ve věci sp. zn. 8 C 274/2006, soud prvního stupně zjistil, že původní skladba střešního pláště byla navržena jako dvouplášťová. Střecha nebyla opatřena okapovým systémem a nebyly v ní uloženy topné kabely. Pro zatékání střešním pláštěm a kvůli perforaci střešní krytiny při odstraňování zmrzlého ledu nechalo Společenství vlastníků v roce 2005 zhotovit kompletně nový střešní plášť firmou Ch.-RVES a. s. V roce 2006 byly do všech čtyř úžlabí namontovány topné kabely. Při konstrukci střechy nebyla dodržena doporučená tloušťka provětrávané vzduchové mezery, nebyl navržen systém zábran proti padání sněhu na níže situované terasy a nebyla vyřešena eliminace ledových valů. Původní provětrávaná mezera v místech s přilehlými podkrovními místnostmi neměla předepsanou tloušťku 40 mm a nebylo zabezpečeno nasávání a odsávání vzduchu při jejich spodním a horním okraji. Na tomto skutkovém základě, cituje § 622, § 623 odst. 1 a § 625 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen „obč. zák.“), jakož i § 19 odst. 3 zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, soud prvního stupně uzavřel, že žalobkyně poprvé reklamovala vady bytové jednotky a společných částí domu 1. 11. 2002 a poté nejméně ještě 3x. Především se jednalo o vadu střechy způsobující zatékání do bytu a nemožnost užívání terasy. Uvedené vady žalobkyně řádně a včas uplatnila u žalované, přičemž žalovaná je ani po uplynutí tří let neodstranila. Při určení výše slevy soud prvního stupně přihlédl k nákladům na odstranění vad, k povaze a rozsahu vad a k tomu, že snižují funkční vlastnosti bytu, neboť nelze užívat terasu bytu. Závady byly odstranitelné; jelikož žalovaná žalobkyni nevyrozuměla o způsobu vyřízení reklamace ani vady neodstranila, vznikla žalobkyni stejná práva, jako by šlo o vady neodstranitelné.

2. Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 15. 1. 2014 změnil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku o náhradě nákladů řízení, ve výroku o věci samé jej potvrdil, a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Shodně se soudem prvního stupně vzal za prokázanou existenci popsaných vad bytové jednotky a společných částí domu s tím, že byly způsobeny dílem nevhodným projekčním řešením střechy, dílem nerespektováním projektové dokumentace při výstavbě, jakož i nekvalitním provedením některých prací. Nebylo naopak prokázáno, že příčinou zatékání byla perforace střechy způsobená její nesprávnou údržbou. Zdůraznil, že žalovaná včas nepřistoupila k odstranění vad a k serióznějšímu jednání na toto téma došlo až po dvou letech od prvního vytknutí vad. Akceptoval právní posouzení věci soudem prvního stupně a dodal, že se tento soud správně vypořádal i s otázkou, zda žalobkyně po vykonané volbě práva z odpovědnosti za vady (bezplatné odstranění vad) mohla tuto volbu změnit (a požadovat slevu z kupní ceny). Na souzenou věc nepochybně dopadá ustanovení § 612 obč. zák. a § 19 odst. 3 zákona č. 634/1992 Sb. Bylo povinností žalované vyřídit reklamaci žalobkyně do třiceti dnů s tím důsledkem, že pokud takto nepostupovala, vznikla žalobkyni stejná práva, jako by šlo o vady předmětu koupě neodstranitelné, tzn. i právo na slevu z ceny. K tomu, aby tato „nová“ práva žalobkyni nevznikla, stačilo, aby žalovaná existenci vad uznala, popř. začala s jejich odstraňováním. Za nevýznamnou považoval odvolací soud výhradu k postupu Společenství vlastníků, jehož členem je i žalobkyně, které poté, co žalovaná nezačala s odstraňováním vad střechy, přistoupilo k její rekonstrukci, a nikoli pouze k odstranění příčin zatékání. Akceptoval postup soudu prvního stupně při určení výše slevy, kdy kromě kritérií uvedených v odůvodnění jeho rozsudku zohlednil i to, že v důsledku zatékání byl – nikoli nevýznamně – snížen komfort užívání bytové jednotky a že dlouhodobé zatékání snižuje životnost předmětu koupě.

II.
Dovolání a vyjádření k němu

3. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná (dále též „dovolatelka“) dovolání, jehož přípustnost dovozuje ze znění § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), uplatňujíc dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci (§ 241a odst. 1 o. s. ř.), neboť má za to, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázek hmotného práva, při jejichž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, a otázek, které v rozhodovací praxi dovolacího soudu dosud nebyly vyřešeny. Odvolací soud se při řešení otázky, zda mohla žalobkyně (kupující) odstranit vady předmětu koupě na náklady žalované (prodávající), přestože to nebylo stranami dohodnuto, s tímto způsobem nesouhlasila a byla připravena vady odstranit, odchýlil od ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu představované jeho rozsudkem ze dne 29. 6. 2010, sp. zn. 33 Cdo 1508/2008. Se zřetelem ke znění § 510 obč. zák. nemůže žalobkyně vůči žalované úspěšně uplatňovat právo na náhradu nákladů vynaložených na odstranění vady střechy, které provedla třetí osoba, neboť se tím domáhá práva na náhradu škody, přičemž vada měla být odstraněna v rámci odpovědnosti za vady koupě. Dovolání žalovaná považuje za přípustné taktéž pro vyřešení v rozhodovací činnosti Nejvyššího soudu dosud nezodpovězených otázek:

1. zda se zákon č. 634/ 1992 Sb., o ochraně spotřebitele, vztahuje i na prodej bytové jednotky v širším slova smyslu (tj. včetně spoluvlastnického podílu na společných částech obytného domu a pozemku, na němž obytný dům stojí),
2. zda musí být vada ve lhůtě stanovené § 19 odst. 3 zákona na ochranu spotřebitele odstraněna,
3. zda kupující může jednostranně měnit zvolený nárok z titulu odpovědnosti za vady,
4. zda trvá odpovědnost za vady v případě, že kupující prodávajícímu znemožnil provedení opravy,
5. zda musí být vada odstraněna i v situaci, kdy s opravou nesouhlasili všichni spoluvlastníci anebo s odstraněním vady někteří spoluvlastníci výslovně nesouhlasí,
6. zda právo jednoho spoluvlastníka nemovitosti se zanedbatelným spoluvlastnickým podílem převyšuje právo ostatních spoluvlastníků s většinovým podílem a může závazně rozhodnout za ostatní o odstranění vady i proti jejich vůli.

4. Ve vztahu k řešení otázky aplikace zákona č. 634/1992 Sb., na ochranu spotřebitele, při prodeji bytové jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), dovolatelka prosazuje názor, že na prodej bytové jednotky zákon na ochranu spotřebitele není aplikovatelný. Vycházejíc z definice pojmů „spotřebitele, podnikatele a výrobku“, podle § 2 odst. 1 písm. a), b) a f) zákona na ochranu spotřebitele, má za to, že v souzené věci nelze použít ustanovení § 19 odst. 3 zákona na ochranu spotřebitele. Je-li podnikatel osobou, která spotřebiteli prodává výrobky nebo poskytuje služby, je z povahy věci vyloučeno považovat bytovou jednotku za „poskytnutou službu“ a prodej nemovitosti (bytové jednotky) nelze podřadit ani pod pojem „výrobku“. Tento závěr podporuje okolnost, že v případě reklamace vady nemovitosti (bytové jednotky) je nereálné dosáhnout zpravidla toho, aby ve lhůtě 30 dnů bylo nejen rozhodnuto o reklamaci, ale aby též v této lhůtě byla vada odstraněna. Odstraňování vad nemovitosti je časově náročné a závisí na klimatických podmínkách. Vlastním propočtem dovolatelka zjistila, že by jí oprava (včetně zjištění příčiny nezbytných administrativních úkonů) trvala 569 dní, s tím, že 14 dní by stačilo na zjištění a vyhodnocení příčiny vady. Dovozuje tedy, že v případě odstranitelných vad nemovitosti by vždy musela nastat fikce neodstranitelnosti zjištěné vady. Žalobkyně (resp. společenství vlastníků) žalované neumožnila odstranit zjištěné vady a soud pominul, že se dopisy ze dne 23. 9. 2004 a ze dne 25. 4. 2005 dohodly na prodloužení lhůty k odstranění vad. Dovolatelka nesouhlasí s názorem, že k zamezení vzniku fikce neodstranitelnosti vad stačilo, aby uznala existenci vad a zahájila jejich odstraňování. Dosud v rozhodovací praxi dovolacího soudu nevyřešenou otázku, zda kupující může měnit zvolený nárok z titulu odpovědnosti za vady, odvolací soud vyřešil chybně. Na základě svého pohledu na skutkové okolnosti jednání o odstranění vytčených vad (viz str. 7 bod 5. dovolání) má za to, že žalobkyně nemohla změnit dříve zvolené právo vyplývající z odpovědnosti za vady. Při řešení otázky, zda musí být vada odstraněna i v případě, kdy s odstraněním vady nesouhlasili všichni spoluvlastníci nebo s jejím odstraněním někteří nesouhlasili, dovolatelka odvolacímu soudu vytýká, že se s touto námitkou vůbec nevypořádal. Má zato, že právo na odstranění vady předmětu koupě mohlo vzniknout jen tehdy, pokud s tím vyslovili souhlas všichni podíloví spoluvlastníci. Na tuto otázku pak navazuje další dovolacím soudem dosud nevyřešená otázka, a to zda menšinový spoluvlastník může i za zbývající (většinové) spoluvlastníky zvolit konkrétní právo z titulu odpovědnosti za vady týkající se společných prostor budovy.

5. Žalobkyně navrhla dovolání jako nedůvodné zamítnout.

III.
Přípustnost dovolání

6. Podle § 236 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (čl. II. bod 2. zákona č. 293/2013 Sb., dále opět jen „o. s. ř.“), lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští.

Podle § 237 o. s. ř., není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.

Přípustnost dovolání podle § 237 o. s. ř., není založena již tím, že dovolatel tvrdí, že jsou splněna kritéria přípustnosti dovolání obsažená v tomto ustanovení. Přípustnost dovolání nastává tehdy, jestliže dovolací soud, který jediný je oprávněn tuto přípustnost zkoumat (§ 239 o. s. ř.), dospěje k závěru, že kritéria přípustnosti dovolání uvedená v § 237 o. s. ř. skutečně splněna jsou.
Podle § 241a odst. 1 o. s. ř. dovolání lze podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci.

7. Nejvyšší soud shledává dovolání přípustným ve smyslu § 237 o. s. ř. pro řešení otázky, zda se ustanovení § 19 odst. 3 zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, vztahuje i na prodej bytové jednotky.

IV.
Důvodnost dovolání

8. V rozsudku ze dne 27. 7. 2006, sp. zn. 33 Odo 1314/2005, na jehož závěry pak Nejvyšší soud navázal v řadě svých dalších rozhodnutí, přijal a odůvodnil závěr, podle něhož v případě prodeje bytové jednotky (zákon č. 72/1994 Sb.), vystupovala-li „žalovaná jako podnikatel v rámci své podnikatelské činnosti, je třeba na obsah právního vztahu z kupní smlouvy použít úpravu § 613 až § 627 obč. zák., která má ve vztahu k § 588 až § 600 povahu nejen doplňující, ale i speciální; upravuje-li některé otázky proti obecným ustanovením o kupní smlouvě odlišně, má přednost tato zvláštní úprava. V případě odpovědnosti za vady prodané věci ustanovení § 622 obč. zák. (ať již ve znění před 1. 1. 2003, či po něm) vylučuje obecnou úpravu, neboť nároky kupujícího definuje odlišně nejen oproti ustanovení § 507, ale i § 597 obč. zák.“. Na uvedené východisko lze navázat závěrem, podle něhož podléhá-li (mimo jiné) prodej bytové jednotky v širším slova smyslu režimu ustanovení § 612 obč. zák., není důvod, aby pro charakter předmětu koupě (viz § 118 odst. 2 obč. zák. a § 1 zákona č. 72/1994 Sb.) byl vyloučen dopad § 19 odst. 3 zákona na ochranu spotřebitele argumentem faktické nemožnosti ve lhůtě 30 dnů odstranit reklamovanou vadu bytové jednotky v širším slova smyslu. Ustanovení § 19 odst. 3 zákona na ochranu spotřebitele připouští, aby se spotřebitel s dodavatelem dohodli na delší než 30denní lhůtě, v níž má být reklamace vyřízena. Uvedené ustanovení předpokládá, že v některých případech může být zjištění příčiny vady (a tím i oprávněnosti reklamace) delší, znemožňující reklamaci vyřídit (a odstranit vadu) ve 30denní lhůtě. V rozsudku ze dne 30. 6. 2008, sp. zn. 33 Odo 930/2006, Nejvyšší soud akcentoval, že „kupní smlouva, jejíž jednou stranou je osoba jednající v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti, má povahu spotřebitelské smlouvy (§ 52 obč. zák.), a do tohoto smluvního vztahu se promítne i zákon č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele. V otázce odpovědnosti za vady prodané věci jde konkrétně o § 19 odst. 3. Není-li reklamace včetně odstranění vady vyřízena nejpozději do 30 dnů ode dne uplatnění reklamace (s výjimkou případu, kdy se prodávající se spotřebitelem dohodne na delší lhůtě), má spotřebitel po uplynutí této lhůty stejná práva, jako by se jednalo o vadu, kterou nelze odstranit“. Žalovaná tedy mohla zamezit vzniku práva na slevu z kupní ceny (§ 622 odst. 3 obč. zák. v návaznosti na § 19 odst. 3 zákona na ochranu spotřebitele) dohodou s žalobkyní o delší lhůtě ke zjištění příčiny vady a jejímu odstranění. Se zřetelem k tomu, že dovolatelka připouští, že byla schopna zjistit příčinu vady do 14 dnů od uplatnění reklamace (viz str. 5 odst. 6 in fine dovolání), byla jistě schopna odhadnout časovou náročnost odstranění vady.

9. Z toho, co je shora uvedeno, je zřejmé, že dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci (§ 241a odst. 1 o. s. ř.) nebyl uplatněn důvodně. Nejvyšší soud proto dospěl k závěru, že rozhodnutí odvolacího soudu je věcně správné [§ 243d písm. a) o. s. ř.], a dovolání žalované zamítl.