Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19.01.2005, sp. zn. 26 Cdo 2041/2003, ECLI:CZ:NS:2005:26.CDO.2041.2003.1

O b v o d n í s o u d pro Prahu 1 rozsudkem ze dne 23. 5. 2001 zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala uložení povinnosti žalovanému umožnit jí vstup do vyznačených půdních prostor v domě čp. 473 na zastavěném pozemku p. č. 263 v obci hl. m. Praha, k. ú. M. S., zapsaném na LV č. 484 u Katastrálního úřadu P. – město (dále „předmětné půdní prostory“ a „předmětný dům“ nebo „dům“) a určení, že žalovaný je právním nástupcem hl. m. Prahy městské části P. 1 ze smlouvy o budoucí smlouvě nájemní na straně pronajímatele, a dále že je právním nástupcem hl. m. Prahy – městské části P. 1 ze smlouvy o vzájemných právech a povinnostech vlastníka domu a stavebníka při vestavbě bytové jednotky do půdního prostoru na straně vlastníka domu; současně rozhodl o nákladech řízení. Soud prvního stupně vzal za prokázáno, že dne 24. 9. 1997 uzavřela žalobkyně jako budoucí nájemkyně a vedlejší účastnice (tehdejší vlastnice předmětného domu, dále též „obec“) jako budoucí pronajímatelka smlouvu o budoucí smlouvě nájemní na dobu neurčitou (dále „smlouva o budoucí nájemní smlouvě“), jejímž předmětem byl dosud neexistující byt, který měl být v budoucnu vybudován v předmětném půdním prostoru o velikosti, jež bude specifikována v kolaudačním rozhodnutí, že nájemné bylo stanoveno ve výši 480 Kč za m2 s tím, že 440 Kč bude „odbydlováno“ do doby „předplaceného“ nájemného představujícího náklady vynaložené žalobkyní do vybudovaného bytu a 40 Kč bude placeno v hotovosti bez uvedení místa plnění, a že smluvní strany se dohodli, že nájemní smlouva bude uzavřena případně i s jejich právními nástupci do 30 dnů ode dne, kdy budoucí nájemce předloží budoucímu pronajímateli pravomocné kolaudační rozhodnutí, kterým bude povoleno užívání bytu. Dále vzal za prokázáno, že dne 4. 12. 1998 uzavřela žalobkyně s obcí smlouvu o vzájemných právech a povinnostech při vestavbě bytu v půdním prostoru (dále „smlouva o vestavbě“), v níž se obec zavázala předat žalobkyni půdní prostory, umožnit jí do nich vstup a nezasahovat do průběhu stavby, že dne 23. 12. 1998 byla uzavřena kupní smlouva (dále „kupní smlouva“), na základě které obec převedla vlastnické právo k předmětnému domu na žalovaného (s účinky vkladu vlastnického práva ke dni 19. 4. 1999) a v níž kupující na sebe převzal všechna práva a povinnosti prodávající plynoucí se smlouvy o budoucí nájemní smlouvě, a že rozhodnutím z dne 24. 5. 1999 zastavil stavební úřad řízení o stavebním povolení zahájené k žádosti žalobkyně pro neodstranění nedostatků žádosti. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že smlouva o budoucí nájemní smlouvě je absolutně neplatná pro neurčitost (§ 37 odst. 1 obč. zák.), neboť v ní není dostatečně určitě dohodnuta doba, do níž má být uzavřena; důvodem absolutní neplatnosti je i nedostatek náležitostí vyžadovaných pro smlouvu o nájmu bytu kogentním ustanovením § 686 odst. 1 obč. zák., zejména v ní chybí označení bytu, ujednání ohledně úhrad za plnění spojená s užíváním bytu a ujednání o místu plnění části nájemného placeného v hotovosti. Je-li smlouva o budoucí nájemní smlouvě absolutně neplatná, nevznikly z ní smluvním stranám žádná práva a povinnosti, s nimiž by bylo možno platně disponovat, a vyvozovat z ní právní následky pro jiné účastníky, tedy ani pro právní nástupce smluvních stran; proto se ani žalovaný v kupní smlouvě nemohl platně zavázat k převzetí závazků ze smlouvy o budoucí nájemní smlouvě. Soud prvního stupně dále dovodil, že závazky ze smlouvy o vestavbě působily pouze mezi smluvními stranami (bez ohledu na absolutní neplatnost smlouvy o budoucí nájemní smlouvě) a že okamžikem převodu vlastnického práva na žalovaného zanikly podle § 575 odst. 1 obč. zák. pro nemožnost plnění ze strany obce, neboť předmět plnění se obsahově vázal na vlastnictví nemovitosti (domu); z povahy daného závazku ani z žádné jiné právní skutečnosti přitom nevyplývá, že by ze smlouvy o výstavbě byl nadále namísto obce zavázán žalovaný, a proto vůči němu není žaloba na plnění důvodná. Rovněž tak soud prvního stupně neshledal důvodnou žalobu na určení, když dovodil, že není splněn požadavek naléhavého právního zájmu ve smyslu ustanovení § 80 písm. c) o. s. ř.

N e j v y š š í s o u d dovolání zamítl.

Z odůvodnění:

Z toho, že přípustnost dovolání je ve smyslu citovaných ustanovení spjata se závěrem o zásadním významu rozsudku po stránce právní, vyplývá, že také dovolací přezkum se otevírá pro posouzení otázek právních; způsobilým dovolacím důvodem, jímž lze dovolání odůvodnit, je zásadně důvod podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř., jehož prostřednictvím lze namítat, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci; není jím naopak důvod, kterým by bylo možné vytýkat nesprávnost skutkových zjištění (§ 241a odst. 3 o. s. ř.).

Jelikož ve smyslu ustanovení § 242 odst. 3 o. s. ř. je dovolací soud – s výjimkou určitých vad řízení – vázán uplatněným dovolacím důvodem, jsou pro úsudek, zda rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam či nikoliv, relevantní jen otázky (z těch, na kterých napadené rozhodnutí spočívá), jejichž posouzení odvolacím soudem dovolatel napadl, resp. jejichž řešení v dovolání zpochybnil.

S přihlédnutím k právnímu posouzení věci odvolacím soudem a uplatněnému dovolacímu důvodu (včetně jeho obsahové konkretizace) shledává dovolací soud dovolání žalobkyně v dané věci podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. přípustným pro posouzení otázky, zda ujednání obsažené v nájemní smlouvě, podle něhož „úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu stanoví a je oprávněn vybírat správce nemovitosti,“ je ujednáním o „způsobu výpočtu úhrady za plnění spojená s užíváním bytu“ ve smyslu ustanovení § 686 odst. 1, věty první, obč. zák.

Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatel obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, je dovolací soud povinen přihlédnout k vadám řízení uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k tzv. jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.); vady tohoto druhu nebyly v dovolání namítány a z obsahu spisu se nepodávají.

Podle ustanovení § 50a odst. 1 obč. zák. se účastníci mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech. Smlouva o budoucí smlouvě musí obsahovat všechny podstatné náležitosti, které má obsahovat budoucí smlouva, tj. jde-li o smlouvu o nájmu bytu, musí obsahovat její podstatné náležitosti.

Podle § 686 odst. 1 obč. zák. nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu.

Z posléze uvedeného ustanovení vyplývá, že podstatnou náležitostí smlouvy o nájmu bytu je – mimo jiné – též ujednání o způsobu výpočtu úhrady za služby spojené s užíváním bytu (dále „úhrada za služby“) nebo o jejich výši. Z dikce zákona, který požaduje, aby v nájemní smlouvě byl uveden „způsob výpočtu“ úhrady za služby nebo jejich „výše“, je třeba především dovodit, že určení pomocí způsobu výpočtu musí být kvalitativně srovnatelné s určením spočívajícím ve stanovení konkrétní „výše“ úhrad za služby, což vyplývá i z toho, že zákon hovoří o způsobu výpočtu. Nelze tudíž než dovodit, že „způsobem výpočtu“ je třeba rozumět takové určení, které obsahuje údaje, na jejichž základě lze pomocí objektivně určitelných hledisek provést výpočet úhrady za služby, tj. dospět ke konkrétní peněžité částce. V této souvislosti nelze rovněž přehlédnout, že zakotvení předmětné podstatné náležitosti nájemní smlouvy odpovídá významu, jaký má z hlediska práv a povinností pronajímatele a nájemce v existujícím nájemním vztahu (srov. např. § 696, § 697, § 698, § 699 a § 711 odst. 1 písm. d/ obč. zák.).

Obsahovala-li v dané věci smlouva o budoucí nájemní smlouvě toliko ujednání, podle kterého „výši úhrady stanoví správce nemovitosti,“ nelze takovéto ujednání považovat za stanovení „způsobu výpočtu“ úhrady za služby ve smyslu výše uvedeném; odvolací soud proto nepochybil, pokud dovodil, že tato smlouva je pro nedostatek předmětné náležitosti absolutně neplatná (§ 685 odst. 1, § 39 obč. zák.). Na tomto závěru nemůže ničeho změnit dovolací námitka žalobkyně, týkající se případného postupu správce nemovitosti, neboť takovýto (ani žádný jiný) způsob určení výpočtu úhrady ve smlouvě o budoucí nájemní smlouvě dohodnut nebyl.

Protože rozsudek odvolacího soudu je v mezích otevřených dovolacímu přezkumu správný, Nejvyšší soud dovolání žalobkyně podle § 243b odst. 2, věty před středníkem, o. s. ř. zamítl.