Rozsudek Nejvyššího soudu ČSR ze dne 28.01.1977, sp. zn. 4 Cz 43/76, ECLI:CZ:NS:1977:4.CZ.43.1976.1

Účastníci smlouvy o převodu nemovitosti se ve smlouvě mohou dohodnout o tom, že hodnota závazku nabyvatele poskytovat převodci doživotní bezplatné užívání převáděné nemovitosti nebo její části (např. bytu nebo určené obytné místnosti v rodinném domku) se nezapočítává na srážku z dohodnuté úplaty (kupní ceny) za převod nemovitosti, avšak jen za předpokladu, že tato dohodnutá úplata včetně hodnoty uvedeného převzatého závazku nabyvatele nepřesáhne její cenu stanovenou podle cenových předpisů ( § 399 odst. 2 o. z.)

(Rozsudek Nejvyššího soudu ČSR z 28. 1. 1977, 4 Cz 43/76)

Státnímu notářství v České Lípě byla ohlášena k registraci smlouva o převodu nemovitosti, podle níž prodávající M. F. prodala kupujícímu J. V. a E. V. rodinný domek čp. 392/II v C. s kolnou, se stavební parcelou č. 778 o výměře 420 m2, zahradou parc. č. 517/3 o výměře 998 m2 a další zahradou parc. č. 741/3 o výměře 2144 m2, a to za ujednanou kupní cenu 80 000 Kčs. Kromě kupní ceny a beze srážky z ní si vyhradila prodávající právo užívat pro svou potřebu až do své smrti 2 místnosti s právem spoluužívání zahrady a společných prostor, jež bylo ve smlouvě podrobně specifikováno.

Se smlouvou byl státnímu notářství předložen dotazník s čestným prohlášením k registraci a ke zpoplatnění smlouvy, podle něhož dohodnutá cena činí podle odhadu znalce 80 000 Kčs a doživotní bezplatné právo užívání kuchyně a pokoje s přísl. představuje roční hodnotu 600 Kčs. Dále byl předložen výpis z evidence nemovitostí a posudek znalce J. L. o ceně nemovitosti z 12. 11. 1972.

Státní notářství v České Lípě uvedenou smlouvu svým rozhodnutím zaregistrovalo.

Nejvyšší soud ČSR rozhodl o stížnosti pro porušení zákona, kterou podal generální prokurátor ČSR, tak, že tímto rozhodnutím byl porušen zákon.

Z odůvodnění:

Státní notářství v řízení o registraci smlouvy o převodu nemovitosti přezkoumává ve smyslu ustanovení § 63 odst. 1 not. ř. také to, zda dohodnutá cena jako podstatná náležitost smlouvy nepřesahuje cenu nejvýše přípustnou podle cenových předpisů ( § 399 odst. 2 o. z.), a musí pro tento účel zjistit potřebné údaje o ceně nemovitosti. Pokud si účastníci dohodli cenu nižší, než je podle cenových předpisů, nečiní to smlouvu neplatnou, musí však jít o cenu, na níž se účastníci zcela nepochybně dohodli, přestože jsou si vědomi, že cena nemovitosti podle cenových předpisů je vyšší. 1)

Předloží-li účastníci posudek znalce o ceně nemovitosti, hodnotí jej státní notářství jako každý jiný důkaz (ve smyslu ustanovení § 25 not. ř. a § 132 o. s. ř.) podle své úvahy, a to ve vzájemné souvislosti s ostatními důkazy.

V projednávané věci zůstalo řízení před státním notářstvím neúplné, a to jak z hlediska posouzení ceny převáděné nemovitosti podle ustanovení § 399 odst. 2 o. z., tak i z hlediska projevu vůle účastníků.

Státní notářství vycházelo z posudku znalce předloženého účastníky řízení. V tomto posudku však nebyla uvedena a v ceně předváděných nemovitostí zahrnuta zahrada parc. č. 741/3 o výměře 2144 m2, která podle obsahu smlouvy zcela nepochybně byla předmětem převodu. Zda si této skutečnosti byli účastníci vědomi, nebylo objasněno, ačkoliv to mohlo vést k pozdějším sporům mezi nimi.

Uvedený posudek byl vypracován v listopadu 1972 a k registraci smlouvy došlo v srpnu 1974; nemusel tedy posudek již odpovídat stavu nemovitosti v době jejího prodeje a v době registrace smlouvy. Ani tato skutečnost nebyla objasněna, takže nelze spolehlivě posoudit, zda dohodnutá cena nepřesahovala cenu uvedených nemovitostí podle cenových předpisů v době převodu těchto nemovitostí.

V souvislosti s převodem nemovitostí bylo pro prodávající zařízeno právo bezplatného užívání nemovitostí v rozsahu ve smlouvě uvedeném. Hodnota tohoto užívání vyjádřená v dotazníku částkou 600 Kčs ročně (a takto také zpoplatněná) nebyla započtena na kupní cenu.

Vzhledem k ustanovení § 495 odst. 1 o. z. připouští se vznik závazku poskytovat někomu doživotní bezplatné právo užívání bytu v rodinném domku pouze za těch podmínek, že jde o závazkový právní poměr, z něhož práva a povinnosti směřují proti určité osobě a vznikají z důvodu daného konkrétně mezi oprávněným a zavázaným. 2) Tímto důvodem může být smlouva o převodu rodinného domku, např. kupní smlouva nebo darovací smlouva, v níž je právo užívání bytu zřizováno pro převodce rodinného domku. Je tedy vznik takového závazku, který má majetkovou hodnotu, spojen neoddělitelně s převodem nemovitosti. Jde-li o kupní smlouvu, tvoří hodnota zřizovaného práva část úplaty za nemovitost (je pouze jinou formou této úplaty) a je proto nutno k ní přihlížet při posuzování platnosti smlouvy z hlediska ustanovení § 399 odst. 2 o. z.

Účastníci se sice mohou dohodnout, že hodnota závazku trpět užívání bytu v převáděné nemovitosti se nezapočítává na srážku z dohodnuté kupní ceny, avšak jen v případě, že dohodnutá cena spolu s hodnotou převzatého závazku nepřesáhne cenu nejvýše přípustnou podle cenových předpisů. 3)

Jestliže tedy v daném případě nebyla dosud spolehlivě zjištěna cena převáděných nemovitostí podle cenových předpisů v době registrace smlouvy, nebylo možné ani posoudit, zda a jaký vliv na platnost smlouvy má skutečnost, že hodnota doživotního bezplatného práva užívání bytu v převáděném rodinném domku nebyla započtena na srážku z kupní ceny.

Jestliže tedy státní notářství rozhodlo o registraci smlouvy, aniž byl zjištěn skutečný stav věci, pokud šlo o cenu nemovitosti, porušilo svým rozhodnutím zákon v ustanovení § 4 odst. 1, § 63 odst. 1 a § 64 odst. 2 not. ř. v souvislosti s ustanovením § 399 odst. 2 o. z.

1) Viz sborník „Nejvyšší soud o občanském soudním řízení a o řízení před státním notářstvím, SEVT Praha 1974, str. 588.

2) Srov. V/1967 Sbírky rozhodnutí a sdělení soudů ČSSR (str. 521 ) a č. 2/1977 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek.

3) Srov. i rozhodnutí uveřejněné pod č. 22/1976 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek.